Histoire

November 17, 2021

La pandémie est venue exacerber l’actuelle crise du logement Tous les paliers de gouvernement doivent mettre la main à la pâte.

Par Neil Lovitt, vice-président, Planification et veille économique, Turner Drake & Partners

Evergreen demande aux experts du secteur du logement de partout au Canada de partager leurs expériences et de souligner les principaux obstacles à l'offre de nouveaux logements.

Le Défi de l’offre de logement, offert par la Société canadienne d’hypothèques et de logement, invite les candidats à proposer des solutions qui réduiront ou élimineront les obstacles à l’offre de nouveaux logements. Evergreen appuie les candidats du Défi de l’offre de logement en leur offrant des conseils, un mentorat et les ressources nécessaires pour élaborer et améliorer leur demande.

Neil Lovitt, vice-président, Planification et veille économique, Turner Drake & Partners, étudie les infrastructures et la faisabilité de construire des logements qui échappent au marché. Il souligne le besoin pour tous les paliers de gouvernement de planifier à long terme mais de poser des gestes dès maintenant.

La crise actuelle

Aucune municipalité n’échappe à la crise du logement au Canada. Nous assistons à des problèmes comparables partout au pays, même si ceux-ci présentent une couleur régionale. Autrement dit, le nombre de nouveaux foyers dans plusieurs villes (ce qui signifie un groupe de personnes qui occupent une unité de logement simple) est en train de dépasser rapidement le nombre de nouvelles maisons (on parle ici de la structure physique en tant que telle).

Prenons la Nouvelle-Écosse, par exemple, où se trouve le cabinet de Turner Drake & Partners. La province maritime est touchée par des phénomènes, comme la baisse d’activité dans le secteur pétrolier de l’ouest. Historiquement, on constatait une tendance dans la migration de la population des maritimes vers l’Alberta, mais entre 2014 et 2021, la migration de la Nouvelle-Écosse vers l’Alberta a connu une baisse de 29 %. Pendant ce temps, un plus grand nombre de personnes s’installent en Nouvelle-Écosse en provenance d’autres provinces et pays, ce qui se traduit par une augmentation nette de la population, mais le parc de nouveaux logements ne suit pas la tendance.

Les obstacles actuels

Comment fait-on pour résoudre ce problème? Il s’agit essentiellement d’augmenter l’offre. La difficulté consiste à déterminer comment. Ce n’est pas impossible : il est évident qu’on assiste tout le temps à construction de nouveaux logements. Le défi réside dans le temps qu’il faut pour le faire et le rythme nécessaire pour accélérer le processus. Différents enjeux limitent notre capacité de vraiment augmenter le rythme de construction de nouveaux logements. En temps normal, certaines de ces contraintes consistent, entre autres, à répondre aux questions suivantes : Quelles mesures peut-on prendre pour faciliter les choses sur le plan de la réglementation? Quels obstacles doit-on surmonter lorsqu’on désire faire approuver de nouveaux projets? Dans quelles régions permet-on d’entreprendre de nouveaux projets? Sur le plan politique, comment voit-on les nouveaux aménagements?

Halifax, par exemple, est une municipalité passablement vaste qui résulte de la fusion de municipalités de moindre envergure à la fin des années 1990. La situation est complexe, en partie parce que ces municipalités, qui étaient auparavant indépendantes, ont chacune des politiques différentes qui ne sont pas harmonisées.

Jusqu’à récemment, la majeure partie des règlements en matière de développement à Halifax remontaient aussi loin qu’aux années 1950. Ces règlements reflétaient à l’époque des priorités sociales différentes. Il était alors fréquent que les demandes de nouveaux projets, en particulier les projets de réaménagement urbain, soient soumises au tribunal de l’opinion publique, de sorte que la décision était ultimement rendue par les conseillers à l’échelle politique. Cela a entraîné un certain niveau de risque, parce que ni les promoteurs ni les membres de la communauté n’avaient une idée précise de ce qu’on pouvait construire dans un endroit donné, puisque tout se décidait au cas par cas.

On assistait à des processus d’approbation interminables et souvent litigieux, alors qu’on devait revoir et modifier le concept des projets en question. C’était là un obstacle insurmontable qui ralentissait les tentatives ayant pour but d’accroître la densité au sein des communautés existantes. Au cours de la dernière décennie, nous avons constaté que la ville d’Halifax a entrepris de réformer et de réimaginer ce régime de réglementation pour le remplacer par un régime définissant plus clairement les endroits où il était possible de construire, la hauteur autorisée des édifices, les exigences sur le plan de la conception, en plus d’avoir éliminé une tonne de règlements qui n’avaient peut-être plus la moindre utilité. C’était là un processus interminable qui n’est toujours pas terminé, mais nous avons commencé à constater certains des résultats.

La Covid

La pandémie de COVID-19 a donné lieu à toutes sortes de défis : Combien d’entreprises et de sociétés de construction sont en mesure de réaliser les nouveaux projets? Combien d’employés comptent-elles? De quelle façon les problèmes liés à la chaîne d’approvisionnement en raison de la Covid bloquent-ils les nouveaux projets de construction?

Nous avons assisté à des interruptions de travail en raison du confinement et d’autres mesures de santé publique. Les matériaux de construction physiques, incluant le bois, le béton et l’acier produits localement, restent exposés à des pressions au niveau des prix parce que la chaîne d’approvisionnement est plus vaste. Il est devenu plus difficile de réunir les différents composants qui entrent dans un projet de nouveaux logements et de les obtenir aux prix auxquels nous étions habitués il y a même un an. Ainsi, nous devons imaginer des solutions à la crise du logement parallèlement à notre réponse à la pandémie.

Agir maintenant, et ce, à tous les niveaux

Les gouvernements, sur le plan local, provincial ou fédéral, commencent à reconnaître l’importance du problème lorsqu’on parle d’offre de nouveaux logements. Je crois qu’il est compréhensible que la première réaction à ce problème consiste à dire : « Il est important de bien comprendre ce problème afin de pouvoir le résoudre de manière efficace. » Il est cependant vraiment dangereux de se limiter exclusivement à une approche basée sur l’analyse, parce que nous nous enfonçons davantage.

La solution à la crise du logement reposera sur la planification à long terme, mais nous devons assister immédiatement à des gestes concrets en même temps. Efforçons-nous d’élaborer un plan de 10 ans, mais attaquons-nous également aux choses plus faciles dont nous savons qu’elles sont nécessaires. Ne laissez pas l’analyse vous empêcher de poser les premiers gestes essentiels. Ne permettez pas que le mieux devienne l’ennemi du bien.

Ma façon globale de voir la situation consiste dans ce que nous sommes un pays qui doit redonner une place plus importante aux logements sociaux, aux logements subventionnés par le gouvernement, ainsi qu’aux logements dont le loyer est proportionné au revenu. Une augmentation du nombre de logements aux taux du marché aide assurément, mais des segments importants de la population se situent en dehors des limites de ce que le marché est capable de servir et les besoins sont plus criants ici. Il ne fait aucun doute dans mon esprit que nous pourrions entreprendre de bâtir des tonnes de logements sociaux dans les communautés d’importance sans craindre d’en construire trop à court terme, mais rien de tout cela ne se produira sans une participation importante du fédéral.

Nous avons vu la façon dont les crises inattendues, comme la pandémie, peuvent exacerber les problèmes actuels. C’est la raison pour laquelle nous devons agir maintenant. Plusieurs des problèmes de logement ne présentent aucune difficulté et n’ont rien de mystérieux sur le plan technique. Le défi est de nature politique. Il s’agit d’être prêt à consacrer les sommes nécessaires pour le relever. La solution au problème coûte cher. Mais nous en sommes au point où nous n’avons plus le choix.

C’est qu’on a raconté à Evergreen

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